認知症対策は親が元気なうちに――実家や不動産について家族で整えておきたいこと

最近、実家に帰るたびに親の物忘れが気になる。同じ話を何度も聞くようになり、郵便物が開けられないまま積まれている。そんな変化に気づいたとき、多くの方が最初に考えるのは介護や通院のことです。けれども、もう一つ早めに考えておきたいのが、親名義の自宅や賃貸物件などの不動産をどうするかという問題です。

認知症によって判断能力が低下すると、本人の不動産を売る・貸す・建て替えるといった契約が進めにくくなります。介護施設に入る費用に自宅を充てたいと考えても、思うように動かせない場合があります。だからこそ、認知症対策は「親がまだ元気なうち」に、不動産の準備から始めることが大切です。

この記事では、親が認知症になったときに不動産で起きやすいことと、元気なうちにできる準備、家族信託・任意後見・遺言の違い、自宅の選択肢の比べ方を整理します。大阪で不動産と相続のコンサルティングを行う、私たちアークコンサルティング合同会社の考え方もあわせてお伝えします。

親が認知症になると、不動産で何が起きるか

不動産の売却や賃貸の契約は、所有者本人が内容を理解し、自分の意思で決めることが前提です。契約の内容を理解できない状態（意思能力がない状態）で結んだ契約は、法律上、無効とされます。そのため、親が認知症と診断され、判断能力が低下していると見なされると、不動産会社や買主も取引に慎重になります。登記の手続きを担う司法書士による本人の意思確認で、売却が止まることもあります。

家族が「親のためだから」と代わりに契約書へ署名することはできません。子どもであっても、本人の代理権がなければ親の不動産を売ることはできません。いわゆる「資産凍結」と呼ばれる状態。

不動産で困りやすい場面には、たとえば次のようなものがあります。

• 施設への入所費用に充てるため、空いた自宅を売りたい
• 親が貸しているアパートで、入居者との契約更新や修繕の発注が必要になった
• 老朽化した実家を解体したいが、本人の同意が確かめられない
• 共有名義の土地を、ほかの共有者が売りたいと言っている

判断能力が低下した後は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう方法があります。ただし後見人は本人の財産を守る立場なので、本人が住んでいた自宅を売る・貸す・取り壊すには家庭裁判所の許可が必要です。後見人には家族ではなく専門家が選ばれることもあり、原則として本人が亡くなるまで続きます。家族の希望どおりに不動産を動かせるとは限らないのが実情です。

元気なうちに始める認知症対策は「現状の整理」から

認知症対策というと、家族信託などの制度を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、制度を選ぶ前にやっておきたいのが、親の不動産の現状を整理することです。何を持っていて、どこに課題があるのかが見えていないと、どの制度が合うのかも判断できません。

整理しておきたいのは、次のような内容です。

• 所有している不動産の場所と名義（共有になっていないか）
• 登記の書類や固定資産税の通知書などの保管場所
• 毎年かかる維持費、ローンの残り、賃貸物件の収支
• 本人が今後どこで暮らしたいか、不動産をどうしたいかという希望

特に大切なのは最後の項目です。対策の主役は親本人で、子どもが先回りして決めるものではありません。まず親の希望を聞き、家族に伝えてよいかを本人に確かめてから共有しましょう。この順番を守ることが、後で家族の間に食い違いを残さないことにもつながります。

家族信託・任意後見・遺言の違い

不動産の認知症対策でよく名前が挙がるのが、家族信託・任意後見・遺言の3つです。役割はそれぞれ違い、組み合わせて使うこともあります。以下は一般的な違いの整理です。

家族信託

親が元気なうちに、不動産などの財産の管理や処分を、信頼できる家族に託しておく契約です。託された家族は、契約で決めた範囲で不動産の管理や売却を行えます。親の判断能力が低下した後も、契約に沿って不動産を動かせるのが大きな特徴です。一方で、介護サービスの契約など、身の回りの手続きを任せる仕組みではありません。

任意後見

親が元気なうちに、将来の後見人と、任せたい内容を契約で決めておく制度です。契約は公正証書で結び、判断能力が低下した後に、家庭裁判所が任意後見監督人を選んでから効力が生じます。財産の管理に加えて、介護サービスの契約など暮らし全般の手続きも任せられます。不動産の売却も、任せる内容に入れておけば行えます。ただし自宅の売却などは任意後見監督人のチェックを受けるため、家族信託ほど自由には動かせません。

遺言

亡くなった後に、財産を誰にどう引き継ぐかを決めておくものです。生きている間の財産の管理には使えない点に注意が要ります。認知症対策としては、家族信託や任意後見と組み合わせて考えることになります。

どの方法が合うかは、不動産の種類や家族の状況によって変わります。信託契約の設計や遺言の文案づくり、登記などは、司法書士や弁護士などの専門家が担当する分野。

自宅をどうするか――住み続ける・住み替える・売る・貸すを比べる

不動産の認知症対策で、いちばん悩む方が多いのが親の自宅です。住み続ける、高齢者向けの住まいに住み替える、売る、貸すといった選択肢があり、どれが合うかは本人の希望と資金計画で変わります。

たとえば介護費用に自宅を活用したい場合は、売却と賃貸のどちらが手元にお金を残せるか、修繕や片付けにどれだけ費用がかかるかを比べます。住み続ける場合でも、将来施設に入ったときに誰が家を管理するのかを決めておくと、空き家になってから慌てずに済みます。

実家じまいの進め方は、過去の記事「空き家対策・家じまいの進め方｜相続不動産を負担なく解決する方法」でまとめています。

売るかどうか決める前から、比べ始めて構いません。選択肢ごとの費用と手間を並べておくだけでも、家族で話し合う材料になるはずです。

認知症対策で気をつけたいこと

早めに準備するほど、選べる方法は増えていきます。その一方で、次のような点には注意が必要です。

• 本人の意思が前提です。子どもだけの判断で親の不動産の対策を進めることはできません
• 家族信託は、すべての家庭に必要なわけではありません。不動産が自宅だけで、売る予定もない場合は、ほかの方法で十分なこともあります
• 当社のような不動産コンサルタントと契約しても、それだけで親の不動産を売る権限が生まれるわけではありません
• すでに認知症と診断されている場合でも、診断名だけで一律にできないと決まるわけではありません。本人の状態によって、取れる方法は変わります

制度の名前から入ると、本当に必要な対策を見落としがちです。まず不動産の現状と本人の希望を整理し、そのうえで必要な制度を専門家と検討する。この順番のほうが、結局は話が早く進みます。

よくある質問

まだ売るかどうか決めていませんが、相談できますか？

はい。売るかどうかを決めるのは、選択肢を比べた後で構いません。持ち続ける・売る・貸す・住み替えるのそれぞれについて、費用と手間を整理するところからお手伝いします。

子どもから、親の不動産について相談できますか？

はい。ご家族からのご相談も多く、まずはお困りの状況を伺います。ただし親の財産を調べたり、管理や処分を進めたりするときは、本人の意思や同意、代理権の有無を確かめたうえで進めます。

すでに認知症と診断されていますが、相談できますか？

はい。認知症の診断があっても、本人の状態は人によって違います。今の状態と必要な支援を確かめたうえで、契約や売却ができるかどうかを、医師や法律の専門家などと一緒に検討します。

アークコンサルティング合同会社の生前対策サポート

当社代表の麦嶋俊哉は、認知症になった両親の介護や施設への入所、看取りを経験し、相続手続きや実家の片付け、売却までを自ら行いました。その経験から、資産の多い少ないにかかわらず、認知症対策や生前の準備は誰にとっても必要だと考えています。

代表は公認 不動産コンサルティングマスターや宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）の資格を持っています。当社では、不動産の現状整理から、住まいと資金の比較、対策の工程づくりまでをお手伝いします。遺言や家族信託、任意後見などの法的な手続きは、税理士・司法書士・弁護士などの専門家と連携して進めます。家族の話し合いが進みにくいときは、代表が進行役を務める家族会議支援®もご利用いただけます。

初回のご相談は60分無料（予約制・1日1枠）。サポートの内容は「生前対策サポート」のページでご紹介しています。親がまだ元気な今こそ、認知症対策を考え始めるよい時期です。何から手をつければよいか分からない段階でも、お気軽にご相談ください。