不動産相続を成功させるために知っておきたいこと――空室対策と専門家連携が鍵を握る

親から子へ、あるいは配偶者へと不動産が引き継がれる場面は、日本社会において珍しくなくなりました。少子高齢化と相続件数の増加が重なるなか、「不動産を相続する」という出来事は、もはや資産家だけの話ではありません。しかし、現金や有価証券と異なり、不動産の相続は単純に名義を書き換えれば終わりというものではないのです。

不動産相続の難しさは、複数の専門領域が複雑に絡み合っている点にあります。相続税の計算や申告には税理士の知識が不可欠ですが、相続財産の大半を不動産が占める場合、その評価額の算定方法や節税の余地を正確に把握するためには不動産の専門知識も欠かせません。さらに、相続した建物が賃貸物件であれば、そこには管理運営の継続という経営上の課題が加わります。法律、税務、建物管理、入居者対応、将来の売却や組み換え――これらすべてを一人の担当者がカバーするのは事実上不可能であり、だからこそ適切なコーディネーターの存在が重要になります。

賃貸不動産を引き継ぐとき、最初に直面する現実

賃貸マンションやビルを親から受け継いだとき、多くの方が感じるのは「思っていたよりも複雑だ」という感覚です。家賃収入があるということは、それだけ管理すべき事柄も多いということを意味します。入居者とのやり取り、設備の修繕対応、管理会社との協議、確定申告……。相続手続きと並行してこれらをこなさなければならない状況は、精神的にも時間的にも大きな負担になります。

さらに深刻なのが、空室の問題です。相続した建物がすでに空室を抱えている場合、収益性の低下はそのまま相続財産としての価値の目減りにつながります。相続税の支払いには期限がありますが、空室が多い物件では家賃収入も少なく、納税資金の確保が難しくなるケースもあります。また、空室率が高い状態では融資の評価も下がるため、売却や借り換えといった選択肢も狭まってしまいます。つまり、不動産相続において空室対策は決して後回しにできない問題なのです。

賃貸物件を相続したオーナーが最初に直面するのは、「このまま持ち続けるべきか、売却するべきか」という根本的な判断です。この判断を適切に行うためには、物件の収益性、修繕の必要性、周辺市場の動向、相続税の影響、将来の事業承継の可能性など、幅広い視点から現状を分析することが求められます。感情や慣性だけで判断するのではなく、数字と戦略に基づいた冷静な意思決定が、賃貸不動産の相続を成功に導くかどうかを左右します。

空室対策は「相続の前」から始まっている

多くの人は、空室対策を「相続してから考えること」と思っています。しかし、本来の空室対策は被相続人が健在なうちから着手しておくべきものです。なぜなら、相続が発生した後に空室を抱えた物件をゼロから立て直そうとすると、時間も費用も大幅にかかってしまうからです。

空室率が低く、安定した賃料収入が見込める物件は、相続財産としての評価も安定しています。相続税の評価額は賃貸割合と連動する部分があるため、満室に近い状態を維持することは節税にもつながります。逆に言えば、長期空室が続く物件は、税務上の扱いも経営上の観点からも「負動産」になりやすく、相続後に子や孫が苦労することになります。

こうした事態を避けるために必要なのは、所有者が存命のうちに不動産専門家と連携し、物件の収益状況を定期的に見直しながら空室対策を継続的に行っておくことです。リフォームや設備更新による競争力の向上、賃料の見直し、入居者ターゲットの再設定といった施策を計画的に実行しておくことが、相続時の負担を大きく軽減します。相続対策と空室対策は、本来一体のものとして考えるべきなのです。

賃貸不動産経営管理士が担う役割と専門性

近年、賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）の施行に伴い、賃貸不動産経営管理士という国家資格が注目を集めています。賃貸不動産経営管理士は、賃貸住宅の管理に関する専門的な知識を持ち、オーナーと入居者の双方にとって適切な管理運営が行われるよう支援することを役割とする専門家です。

具体的には、入居者募集や契約手続きの適正化、建物の維持管理計画、修繕対応、原状回復のルール、家賃の収納管理など、賃貸経営に関わる幅広い業務について的確なアドバイスを提供できます。単に法律の知識があるだけでなく、現場の実務に精通した視点から、オーナーが抱える問題に実践的に応えることができるのが、この資格保有者の強みです。

不動産相続においても、賃貸不動産経営管理士の知識は非常に有効です。相続後の賃貸経営を継続する場合、どのような管理体制を整えるべきか、既存入居者との契約をどう引き継ぐか、収益を安定させながら物件の価値を維持するにはどうすればよいか、といった実務的な問題に対して、専門的な観点から道筋を示すことができます。相続を機に不動産経営に初めて携わることになった方にとっては、特に心強い存在となるでしょう。

相続対策に不動産の専門家が必要な理由

相続の相談先としてまず頭に浮かぶのは、税理士や弁護士、司法書士といった士業の専門家ではないでしょうか。もちろんこれらの専門家は不可欠ですが、相続財産の中心が不動産である場合、不動産の専門家が加わらなければ的確な判断はできません。

たとえば、相続税の申告において不動産評価額の算定は非常に重要ですが、評価方法には複数のアプローチがあり、物件の特性や活用状況によって結果が大きく変わることがあります。また、相続した物件を売却するか、賃貸経営を継続するか、リノベーションして活用するかといった判断は、税務だけではなく不動産市場の動向や建物の状態、将来の収益見通しを総合的に見渡す必要があります。

さらに、事業承継が絡むケースでは、個人の不動産と法人が保有する不動産が混在していたり、賃貸業を法人化している場合の株式評価に不動産評価が影響したりと、より複雑な状況が生まれます。こうした場面では、不動産の知識と相続・事業承継の経験を兼ね備えた専門家が全体を俯瞰しながら、適切な専門家チームを構成してくれる存在が非常に重要です。

アークコンサルティング合同会社の相続・事業承継コンサルティング

アークコンサルティング合同会社の代表・麦嶋俊哉氏は、自身が両親の認知症対応から施設入所、看取り、そして相続手続きと家じまいを実際に経験しています。その経験は単なる知識ではなく、相続を迎える家族が感じる不安や戸惑い、そして決断の重さを体感した者としての深い共感につながっています。「何を誰に相談していいかわからない」という最初の一歩を、同じ経験者として受け止めてくれる相談環境は、それだけで大きな安心感をもたらします。

麦嶋氏は公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）など複数の資格を保有しており、不動産・税務・資金計画の横断的な視点から相談者の状況を整理することができます。相続コンサルタントとしての役割は、問題を単独で解決することではなく、潜在的な課題を洗い出し、最適な専門家チームを編成して全体をコーディネートするセンターポジションに徹することです。

また、家族の間で意見が食い違いがちな相続問題に対しては「家族会議支援®」というサービスも提供しており、麦嶋氏がファシリテーターとして話し合いをまとめる場をセッティングすることもできます。相続対策・空室対策・事業承継を含めた不動産経営全体の問題について、大阪を拠点に関西圏のオーナー様のご相談を幅広く受け付けています。不動産相続について何かひとつでも気になることがある方は、まず気軽にご連絡ください。