事業承継と不動産――中小企業オーナーが見落としがちなリスクと、法人化も含めた対策の考え方

中小企業の事業承継を考えるとき、多くの経営者がまず頭に浮かべるのは株式の移転や後継者の育成、あるいは金融機関との関係整理といったことではないでしょうか。しかし、実際に承継の準備を進めると、しばしば見落とされているのが「不動産」の問題です。

中小企業オーナーの場合、自社の事業で使用している土地や建物を個人名義で所有し、会社に賃貸しているケースが非常に多くあります。また、事業とは別に賃貸不動産を個人資産として保有していたり、親から相続した土地に工場や倉庫が建っていたりと、個人と法人の資産が入り組んだ状態になっていることも珍しくありません。こうした状況で事業承継を進めると、株式だけを次世代に移しても、実際に事業を継続するために必要な不動産が旧オーナーの手元に残り、後継者が安定して経営できないという事態が起こりえます。

事業承継と不動産は、切り離して考えると必ず問題が生じる、表裏一体のテーマです。

中小企業の不動産が引き起こす承継リスク

中小企業の不動産に関わる事業承継リスクは、大きく分けていくつかのパターンがあります。

まず、事業用不動産が個人名義のままになっているケースです。社長個人が会社に土地や建物を貸している場合、社長が亡くなったり引退したりしたとき、その不動産は相続財産として遺族に分配される可能性があります。後継者が不動産を引き継げれば問題ありませんが、複数の相続人がいる場合、遺産分割の協議によっては会社が使用している土地や建物が後継者以外の手に渡ってしまうリスクがあります。会社の経営を継ぐことと、その会社が立っている土地を相続することは、必ずしも同じ人物が行えるとは限らないのです。

次に、不動産の評価額が相続税の負担を大きく押し上げるケースです。長年にわたって事業を行ってきた経営者が保有する不動産は、土地の路線価や建物の評価額が積み重なり、想定以上の相続財産評価額になることがあります。現金や有価証券と異なり、不動産はすぐに分割したり換金したりすることが難しいため、相続税の納税資金の確保が深刻な問題になる場合があります。事業を継続させたいにもかかわらず、相続税の支払いのために事業用地を売却せざるを得ないという、本末転倒な事態が現実に起きています。

さらに、遊休化した不動産が承継の障害になるケースもあります。かつて使用していたが今は使われていない工場跡地や倉庫、相続で取得したが活用方法が決まらないまま放置されている土地など、いわゆる「塩漬け不動産」を抱えたまま承継を迎えると、後継者にとっての負担だけが引き継がれてしまいます。

事業承継における不動産の整理とは何か

では、事業承継に向けて不動産をどのように整理すればよいのでしょうか。正解はひとつではありませんが、共通して必要なのは「現状の把握」と「将来の設計」を一体で行うことです。

現状の把握とは、誰がどの不動産を名義として持っており、その不動産が事業にとってどのような役割を果たしているかを、俯瞰的に整理することです。個人所有・法人所有・共有・借地といった権利関係の把握から始まり、それぞれの評価額、収益性、修繕の必要性、将来の活用可能性まで、体系的に洗い出していく必要があります。

将来の設計とは、承継後の事業と不動産の関係をどうあるべきか、という絵を描くことです。後継者に引き継がせるべき不動産はどれか、売却や組み換えを検討すべき物件はどれか、賃貸として活用し続けるものはどれか、といった判断を、税負担・資金計画・事業継続性の観点から総合的に行っていきます。この設計が明確になって初めて、具体的な対策の実行に移ることができます。

不動産の法人化が選択肢に上がる理由

事業承継に向けた不動産対策として、近年注目されているのが「不動産の法人化」です。個人が保有している賃貸不動産を、資産管理法人に移転するスキームで、いくつかの場面で有効な手段となります。

個人で不動産を保有している場合、家賃収入は個人の所得として累進課税の対象になります。収入が一定以上になると税率が高くなるため、法人に移すことで法人税率との差を活かした節税効果が期待できます。また、法人を通じて不動産を保有することで、相続時には不動産そのものではなく法人の株式を移転することが可能になり、分割しやすく評価額の調整も図りやすくなるというメリットがあります。

さらに、法人名義で不動産を管理することで、経営の透明性が高まり、後継者が承継後に経営判断をしやすくなるという側面もあります。個人の資産と事業の資産が混在している状態では、後継者が全体像を把握しにくく、適切な経営判断の妨げになることがあります。法人化によって不動産の管理体制を整備することは、承継後の経営の安定にも寄与します。

ただし、法人化にはコストや手続きが伴い、また移転時の税務上の取り扱いが複雑なため、安易に実行すると思わぬ課税が生じることもあります。不動産の法人化が有効かどうかは、現在の所得水準、保有不動産の規模と収益性、承継のスケジュール、後継者の状況など、多くの要素を総合的に判断したうえで決める必要があります。

対策は「早さ」が最大の武器になる

事業承継における不動産対策で最も重要なことのひとつは、早期に着手することです。相続税には申告・納付の期限があり、承継が発生してから慌てて動き出しても、取れる手段は限られてしまいます。一方で、数年以上の準備期間があれば、不動産の評価を下げる手立てを講じたり、法人化のスキームを整えたり、後継者への段階的な資産移転を進めたりと、選択肢は格段に広がります。

「まだ先の話」と思っているうちに時間は過ぎていきます。特に60代以降の中小企業経営者にとって、不動産を含めた事業承継の対策は、今すぐ取り組み始めるべき経営課題です。早く動くほど選択肢が多く、コストも下がり、家族や後継者への負担も軽くなります。

アークコンサルティング合同会社が提供する事業承継コンサルティング

アークコンサルティング合同会社は、大阪を拠点に中小企業経営者や資産家の事業承継・不動産コンサルティングを手がけています。代表の麦嶋俊哉氏は、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）をはじめ、上級定借アドバイザーなど実務に直結した複数の資格を保有しており、不動産・税務・資金計画を横断した視点から、経営者一人ひとりの状況に寄り添った提案を行っています。

事業承継においては、株式や経営の移転だけを切り取るのではなく、不動産を含めた資産全体の最適化という視点が不可欠です。個人と法人の資産の整理、不動産の法人化の検討、収益物件の見直しや遊休不動産の活用提案、相続税シミュレーションと納税資金の手当てまで、同社では法務・税務・建築・金融など各分野の専門家ネットワークを活用した、チームによる包括的なサポートを提供しています。

「銀行や商工会議所からいろいろな提案を受けているが、自社に何が必要かよくわからない」という経営者の声は少なくありません。そうした経営者こそ、まず中立的な立場でお話を聞いてくれる専門家に相談することが重要です。事業承継と不動産について、何かひとつでも気になることがあれば、アークコンサルティング合同会社にお気軽にご連絡ください。