固定資産税適正化
OPTIMIZATION OF PROPERTY TAX
Overview
本事業の概要
固定資産税は、申告ではなく、課税庁にて算出をし通知する賦課課税方式によって、税額が決められています。
現状では躯体と設備は、家屋として一体の扱いになっていることで、設備は家屋として耐用年数が長い躯体と同じ扱いとなっています。
本事業では躯体と設備を分離して申告納税方式を行い、躯体と設備を分離することで設備を躯体より短い耐用年数で評価できます。
弊社はこのような事業を専門家と協業し、固定資産税を適正化することで、お客様のコスト削減に寄与いたします。
※当スキームは地方税法343条10項を法的根拠に構築されており、違法ではありません。
当分離申請は、タウンエステート協同組合が長年研究して実現したスキームで、ビジネスモデル特許（出願番号：2020-171163）を申請しております。
設備に分類されるものは、想像しているよりたくさんのものがあります。
効力が絶大な対象物件とNG物件
事業用新築物件のみに適用されます
対象物件例
- ホテル・旅館
- オフィスビル・商業施設・工場
- 賃貸マンション
- 賃貸マンション 施主の居宅併用型(賃貸が過半の場合)
- 老人ホーム・介護施設（施主が地主の場合）
- 適正効果：SRC＞RC＞鉄骨造＞軽量鉄骨
NG物件例
- 既に完成された物件
- 分譲マンション・木造建築・個人の居宅
- 所有者が医療法人・学校法人・宗教法人・社会福祉法人・JA・自治体
- 建設費が5,000万円未満の建物
ご 注 意
過去に、ご提案させていただきました施主様から、「当組合以外の税理士、不動産鑑定士でも可能ですか？」というご質問をいただきます。
その時、当組合では、
「はい、合法的な申請方法ですので、もちろん申請は可能です。ただし、役場に受理されるか？というと、それは別問題です。この分離申請は、手続きが非常に厳格です。もし、申請書類に不備があった場合は、その後、受付けてくれることは、基本ございません。当組合では、申請して受理されなかったことは一度もございません。いかがされますか？」
とお応えしております。
分離申請は、当組合が長年研究して実現したスキームで、ビジネスモデル特許（出願番号：2020-1711363）を申請しております。
実績が格段に違います。
実際にご自身で申請され不受理になり、その後ご依頼いただきましたが、その時にはもうどうにもできませんでした。
Benefits
適正化スキームの効果
設備部分の固定資産税等が、大幅に適正化できます。
25%以上の適正化
35%以上の適正化
建築総額の10～20％程度の適正化
物件等の種類によっては、一部対象外となるケースもあります。
※不動産取得税：適正化可能都道府県
東京都のみ（その他の県は、県条例により、適正化が不可もしくは困難となります）
Process
適正化スキームの進め方
分離申請するためには？
１,建築確認提出前および建築中であれば、竣工３～４か月前にご相談ください。
２,２つの法人格等が必要です。
躯体所有：Ａ法人、設備所有：B法人
躯体所有：Ａ法人、設備所有：B個人 など
概算企画書は無料
どれ位の適正化ができるか、概算企画書を無料で作成いたします。
概算企画書作成のために必要な書類
※必要に応じて、NDA（秘密保持契約）を締結いたします。
※採用いただく場合は、タウンエステート協同組合とコンサルティング契約を締結いただき、固定資産税等、不動産取得税の適正化額に応じたコンサル料が発生します。
※なお、もし申請が受理されなかった場合は、コンサル料はご返金いたします。したがって、取組むリスクは生じません。
Achievements
適正化スキームの実績
賃貸マンション
都内 共同住宅：ＲＣ １３ 階建 １ルームタイプ
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：7億1,980万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 10,250,000円 | 328,500,000円 |
| コンサル導入時 | 5,450,000円 | 223,500,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲4,800,000円 | ▲105,000,000円 (1,750,000円) |
適正化の結果：109,800,000円
賃貸マンション
都内 共同住宅：ＲＣ ６階建 １ルーム＆ファミリータイプ
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：3億6,870万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 1,101,000円 | 159,240,000円 |
| コンサル導入時 | 595,000円 | 113,110,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲506,000円 | ▲46,130,000円 (769,000円) |
適正化の結果：46,636,000円
賃貸マンション
都内 共同住宅：鉄骨造 ４階建 １ルームタイプ
固定資産税上の耐用年数：40年
建築費：5,500万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 835,350円 | 18,231,300円 |
| コンサル導入時 | 431,910円 | 12,627,100円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲403,440円 | ▲5,604,200円 (140,105円) |
適正化の結果：6,007,640円
オフィスビル・商業施設・工場
都内 店舗・事務所：ＲＣ造 ７階建
固定資産税上の耐用年数：65年
建築費：3億5,340万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 8,290,000円 | 214,800,000円 |
| コンサル導入時 | 5,900,000円 | 170,000,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲2,390,000円 | ▲44,800,000円 (2,620,000円) |
適正化の結果：47,190,000円
オフィスビル・商業施設・工場 | 賃貸マンション
都内 店舗・共同住宅：ＲＣ造 ５階建
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：3億7,000万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 3,230,000円 | 159,500,000円 |
| コンサル導入時 | 2,380,000円 | 133,700,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲850,000円 | ▲25,800,000円 (2,230,000円) |
適正化の結果：26,650,000円
ホテル・旅館
三重県四日市市 鉄骨造 ホテル １４階建
固定資産税上の耐用年数：35年
建築費：8億6,900万円
導入効果
| 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 275,700,000円 |
| コンサル導入時 | 191,100,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲84,600,000円 (5,460,000円) |
適正化の結果：84,600,000円
ホテル・旅館
三重県四日市市 鉄骨造 ホテル １４階建
固定資産税上の耐用年数：35年
建築費：8億6,900万円
導入効果
| 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 275,700,000円 |
| コンサル導入時 | 191,100,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲84,600,000円 (5,460,000円) |
適正化の結果：84,600,000円
オフィスビル・商業施設・工場
都内 店舗・事務所：ＲＣ造 ７階建
固定資産税上の耐用年数：65年
建築費：3億5,340万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 8,290,000円 | 214,800,000円 |
| コンサル導入時 | 5,900,000円 | 170,000,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲2,390,000円 | ▲44,800,000円 (2,620,000円) |
適正化の結果：47,190,000円
オフィスビル・商業施設・工場 | 賃貸マンション
都内 店舗・共同住宅：ＲＣ造 ５階建
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：3億7,000万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 3,230,000円 | 159,500,000円 |
| コンサル導入時 | 2,380,000円 | 133,700,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲850,000円 | ▲25,800,000円 (2,230,000円) |
適正化の結果：26,650,000円
賃貸マンション
都内 共同住宅：ＲＣ １３ 階建 １ルームタイプ
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：7億1,980万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 10,250,000円 | 328,500,000円 |
| コンサル導入時 | 5,450,000円 | 223,500,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲4,800,000円 | ▲105,000,000円 (1,750,000円) |
適正化の結果：109,800,000円
賃貸マンション
都内 共同住宅：ＲＣ ６階建 １ルーム＆ファミリータイプ
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：3億6,870万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 1,101,000円 | 159,240,000円 |
| コンサル導入時 | 595,000円 | 113,110,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲506,000円 | ▲46,130,000円 (769,000円) |
適正化の結果：46,636,000円
賃貸マンション
都内 共同住宅：鉄骨造 ４階建 １ルームタイプ
固定資産税上の耐用年数：40年
建築費：5,500万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 835,350円 | 18,231,300円 |
| コンサル導入時 | 431,910円 | 12,627,100円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲403,440円 | ▲5,604,200円 (140,105円) |
適正化の結果：6,007,640円
オフィスビル・商業施設・工場 | 賃貸マンション
都内 店舗・共同住宅：ＲＣ造 ５階建
固定資産税上の耐用年数：60年
建築費：3億7,000万円
導入効果
| 不動産取得税 | 固定資産税等支払総額 （年間支払い平均額） | |
| 通常課税 | 3,230,000円 | 159,500,000円 |
| コンサル導入時 | 2,380,000円 | 133,700,000円 |
| 適正結果 （年間平均支払い適正効果） | ▲850,000円 | ▲25,800,000円 (2,230,000円) |
適正化の結果：26,650,000円
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